Bogotá – octubre 2024
Adquirir una vivienda usada empieza por entender lo que cuesta realmente el metro cuadrado en distintas localidades; barrios como Chapinero, Teusaquillo, Barrios Unidos o Usaquén tienen precios de vivienda usada y nueva bastante elevados, mientras que zonas como Kennedy, Ciudad Bolívar o Engativá ofrecen valores mucho más bajos. Por ejemplo, en localidades de estratos medios el m² puede estar en $4,3 a $5,5 millones, mientras que en estratos altos puede subir a más de $6,5 millones por metro cuadrado.
Comparar estos valores por localidad y barrio ayuda a calibrar si el precio del inmueble que te ofrecen es razonable, si estás pagando más por la ubicación, los acabados, etc.
El estado del inmueble debe revisarse con detalle: estructura, techos, muros, cimientos, vigas y columnas. Edificios antiguos pueden tener problemas de asentamientos, humedad o fisuras que con el tiempo generan filtraciones, deterioros o costos de reparación altos. También hay que mirar particularmente las tuberías (obra hidráulica), las bajantes y conductos de agua, si están oxidadas, si hay fugas, qué tan reciente fue la renovación si la hubo. Lo mismo sucede con el sistema sanitario: que todo esté en buen estado, sin malos olores persistentes ni taponamientos frecuentes.
La instalación eléctrica merece otra mirada importante: verificar si los enchufes funcionan bien, si existen tomacorrientes suficientes, revisa el tablero, el estado del cableado, la norma RETIE (Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas) que aplica en Colombia, asegurarte de que las instalaciones cumplan con los circuitos adecuados (iluminación, fuerza, pequeños artefactos de cocina, etc.).
Las instalaciones eléctricas antiguas, modificadas sin licencia o sin adecuada revisión técnica, pueden resultar riesgosas y costosas de adecuar.
Investigar los permisos, documentos legales y la antigüedad de la vivienda es otro componente esencial: pedir certificado de tradición, verificar que no haya gravámenes ni embargos, que los impuestos prediales estén al día; revisar si la vivienda corresponde con los planos inscritos, si las modificaciones han sido legalizadas, si la licencia de construcción existía para lo que está construido. Con viviendas antiguas, los servicios comunes (ascensores, escaleras, fachadas, techos, redes eléctricas o hidráulicas externas) pueden estar deteriorados, implicando costos de mantenimiento altos.
También conviene tener claro cuánto tiempo tiene la vivienda desde su construcción o desde la última renovación importante, porque eso se relaciona directamente con los materiales usados, la calidad de los acabados, la vida útil de los elementos estructurales e instalaciones, así como con el valor de reventa o valorización futura. Una vivienda bien mantenida pero antigua puede ser una buena opción, si se conoce el historial de mantenimiento, si ha sido reformada adecuadamente.
Finalmente, hacer un comparativo de precios por localidad y barrio aporta un contexto indispensable al momento de negociar: utilizar herramientas como portales inmobiliarios locales, informes de oferta de vivienda usada, precios de metros cuadrados en barrios similares; esto no solo sirve para saber si lo que piden está acorde, sino para tener argumentos sólidos si es necesario negociar. Tener claridad en estos aspectos reduce el riesgo de que aparezcan costos ocultos, sorpresas estructurales costosas, demoras legales o evaluaciones de crédito rechazadas.
Redacción: Actualidad Inmobiliaria
