La Reforma Tributaria en Colombia ha sido un tema de debate constante debido a sus implicaciones directas sobre el mercado, las empresas y los ciudadanos. En el contexto de las finanzas inmobiliarias, su impacto puede ser profundo, ya que afecta tanto a la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias como a la viabilidad de nuevos proyectos. A continuación, exploramos los aspectos clave del impacto de esta reforma en el sector inmobiliario colombiano.

Aumento de impuestos y su efecto en la rentabilidad inmobiliaria

Una de las características principales de la reforma tributaria es el aumento de impuestos para ciertos segmentos de la economía. En el ámbito inmobiliario, el impacto se siente principalmente en los impuestos prediales, los cuales son cobrados a los propietarios de bienes inmuebles, y los impuestos sobre las ganancias de capital generadas por la compra-venta de propiedades.

Impuesto Predial: El aumento en el impuesto predial afecta directamente a los propietarios de inmuebles, especialmente aquellos que tienen propiedades comerciales o de alto valor. Si bien los propietarios de vivienda de interés social (VIS) no verán grandes cambios, los inversionistas en propiedades comerciales y de alto valor podrían experimentar un incremento significativo en sus costos operativos. Este aumento puede impactar la rentabilidad de los arrendadores, ya que parte de este costo podría trasladarse a los inquilinos.

Impuesto sobre Ganancias de Capital: La reforma ha ajustado la tasa de tributación sobre las ganancias de capital obtenidas por la venta de propiedades. Anteriormente, las ganancias derivadas de la venta de bienes inmuebles estaban sujetas a impuestos más bajos. Ahora, con la reforma, este tipo de ganancias se gravará con tasas más altas, lo que reduce la rentabilidad de la venta de inmuebles como estrategia de inversión. Los inversionistas deberán tomar en cuenta estos nuevos costos al evaluar la viabilidad de sus proyectos de compra-venta.

Nuevas Exenciones y Beneficios Fiscales

En medio de los aumentos de impuestos, también se han establecido nuevas exenciones y beneficios fiscales que buscan incentivar ciertos sectores y fomentar el crecimiento del mercado inmobiliario. Algunas de estas medidas incluyen:

Zonas Francas y Vivienda de Interés Social (VIS): Para los desarrolladores y constructores de viviendas de interés social, el gobierno ha implementado incentivos fiscales como exenciones tributarias para proyectos que busquen promover el acceso a viviendas asequibles. Estas exenciones pueden incluir reducciones en el IVA y en el impuesto sobre la renta para proyectos que contribuyan a la construcción de Vivienda de Interés Social (VIS).

Incentivos para inversores internacionales: Se han introducido exenciones fiscales para los inversionistas internacionales que deseen destinar sus recursos al sector inmobiliario colombiano, especialmente en proyectos de desarrollo urbano. Esto podría generar un flujo adicional de inversión extranjera, estimulando el crecimiento de zonas urbanas y la construcción de infraestructura moderna.

Cambios en la tributación para proyectos inmobiliarios y constructores

Para los constructores y desarrolladores inmobiliarios, la reforma tributaria también implica cambios sustanciales:

Impuestos sobre la Renta: Los desarrolladores inmobiliarios que generen ingresos a través de proyectos de construcción o venta de propiedades enfrentarán un nuevo esquema impositivo que podría resultar en un aumento en el impuesto sobre la renta. Esto podría afectar las márgenes de ganancia de los proyectos, ya que los desarrolladores deberán destinar una mayor parte de sus ingresos a cumplir con las obligaciones fiscales.

Regulaciones en la depreciación de propiedades: La reforma también plantea ajustes en las reglas sobre la depreciación de propiedades. En lugar de poder deducir el valor total de la propiedad o el costo de construcción a lo largo de varios años, las nuevas normas podrían reducir las deducciones fiscales disponibles, lo que afectará la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias a largo plazo.

Impacto en el Mercado de Arrendamiento

El mercado de arrendamiento de propiedades también se ve afectado por la reforma, tanto para arrendadores como para inquilinos.

Aumento de Impuestos sobre el Arrendamiento: Los arrendadores que perciban ingresos de propiedades comerciales o residenciales estarán sujetos a una mayor carga tributaria. Esto puede llevar a un ajuste en los precios de alquiler, especialmente en propiedades de alto valor, donde los propietarios buscarán recuperar el costo adicional de los impuestos. Los inquilinos podrían ver un aumento en los alquileres de propiedades comerciales y residenciales, especialmente en sectores premium de las ciudades.

Régimen de Rentas Exentas para Arrendamientos de Viviendas de Interés Social (VIS): Como parte de los esfuerzos por promover el acceso a la vivienda, se han establecido beneficios fiscales para los arrendadores de viviendas de interés social. Estos incentivos pueden incluir exenciones fiscales en el alquiler de estas propiedades, lo que podría estimular la construcción de más viviendas accesibles y fomentar la oferta de arrendamientos asequibles.

Inversiones en Inmuebles Comerciales y Oficinas

Con los cambios fiscales, el mercado de inmuebles comerciales y oficinas también experimentará ajustes:

Incentivos para el desarrollo de oficinas y centros comerciales: La reforma también contempla incentivos fiscales para el desarrollo de proyectos comerciales en zonas de expansión urbana. Esto es crucial para estímulos en el sector de oficinas, especialmente después de la pandemia, cuando la demanda por espacios de trabajo ha fluctuado. Las empresas están adaptando sus necesidades de espacios, y los desarrolladores deberán evaluar si los incentivos fiscales son suficientes para seguir invirtiendo en este tipo de propiedades.

Impacto en la demanda de propiedades comerciales: Los cambios impositivos podrían también influir en la demanda de propiedades comerciales, ya que el aumento en los impuestos podría generar un ajuste en las tarifas de alquiler. Sin embargo, las zonas francas y la inversión extranjera pueden mitigar el impacto negativo en el largo plazo.

El impacto de la Reforma Tributaria en el sector inmobiliario colombiano en 2025 es multifacético y afecta tanto a desarrolladores, inversionistas como a arrendadores. Aunque los aumentos en los impuestos prediales y sobre las ganancias de capital pueden reducir la rentabilidad de las inversiones, los incentivos fiscales para proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y zonas francas presentan oportunidades para los inversionistas en áreas específicas. La reforma también afectará los costos operativos de los propietarios y desarrolladores, lo que probablemente resultará en ajustes en los precios de venta y alquiler, especialmente en segmentos de alto valor. Sin embargo, las exenciones fiscales y la inversión extranjera podrían equilibrar el mercado y asegurar el dinamismo del sector a largo plazo.

Redacción: Actualidad Inmobiliaria